Meer keuze voor Amsterdamse woningkopers, prijzen blijven stabiel

Amsterdamse woningkopers hadden in het derde kwartaal van 2026 meer keuze dan een jaar geleden. Aan het einde van het kwartaal stonden 3.113 woningen te koop, 25 procent meer dan een jaar eerder en 3 procent meer dan een kwartaal eerder. De mediane transactieprijs bleef met € 583.839 vrijwel stabiel. NVM-makelaars verkochten in de gemeente Amsterdam 2.652 woningen, vrijwel evenveel als in het derde kwartaal van 2025. Ten opzichte van het tweede kwartaal daalde het aantal verkopen met bijna 11 procent.

Floris van der Peijl, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam: “De cijfers bevestigen wat onze makelaars in de praktijk merken. Kopers zijn nog steeds actief, maar nemen vaker de tijd en kijken scherper naar prijs, staat en maandlasten. De hogere hypotheekrente kan daarbij een rol spelen. We zien geen stilgevallen markt, maar wel een markt waarin kopers voorzichtiger handelen.”

Aanbod neemt toe

In het derde kwartaal kwamen 3.462 woningen nieuw op de markt. Dat was 4 procent meer dan een jaar eerder, maar bijna 20 procent minder dan in het tweede kwartaal. Toch nam het totale woningaanbod met 3 procent toe. Hierdoor hadden kopers meer woningen om uit te kiezen. Tegelijkertijd daalde het aantal verkopen en nam de verkooptijd toe van 31 naar 36 dagen.

In alle stadsdelen en in Weesp stonden meer woningen te koop dan een jaar eerder. Zuid had met 728 woningen het grootste aanbod, gevolgd door Centrum met 531, West met 530, Oost met 406 en Nieuw-West met 366 woningen. In Noord stonden 248 woningen te koop, in Zuidoost 142 en in Weesp 84. De grootste procentuele groei was zichtbaar in Zuidoost, Nieuw-West, Noord en Oost.

De mediane vraagprijs van het Amsterdamse aanbod bedroeg € 713.400. Dit bedrag is niet rechtstreeks te vergelijken met de mediane transactieprijs van € 583.839. De vraagprijs heeft betrekking op woningen die aan het einde van het kwartaal nog te koop stonden, terwijl de transactieprijs gaat over woningen die in het kwartaal zijn verkocht. Het betreft dus twee verschillende groepen woningen, die kunnen verschillen in type, grootte, locatie en prijsklasse.

RESEARCH

Figuur 1: aantal woning in aanbod in het 3e kwartaal van 2026 in de gemeente Amsterdam. 

“Het grotere aanbod geeft kopers meer ruimte om woningen te vergelijken en een zorgvuldige afweging te maken. Toch is de markt niet overal even ruim. In West, Noord en Oost wordt nog steeds bij meer dan 80 procent van de verkopen boven de vraagprijs betaald. De Amsterdamse woningmarkt bestaat uit verschillende deelmarkten, die niet allemaal in hetzelfde tempo bewegen,” aldus Van der Peijl.

Landelijk verkochten NVM-makelaars circa 41.700 bestaande woningen, ongeveer evenveel als een jaar eerder en 8 procent minder dan in het tweede kwartaal. Het landelijke aanbod groeide op jaarbasis met 24 procent. Amsterdam volgt daarmee in grote lijnen de landelijke ontwikkeling, maar de daling van het aantal transacties ten opzichte van het vorige kwartaal was met bijna 11 procent iets groter. 

Minder transacties op kwartaalbasis, jaar nagenoeg gelijk

In alle stadsdelen en in Weesp werden minder woningen verkocht dan in het tweede kwartaal. De daling was het grootst in Nieuw-West met 22 procent, gevolgd door Noord met 17 procent en West met 13 procent. In Zuid nam het aantal verkopen met 9 procent af, in Centrum en Oost met 8 procent en in Zuidoost en Weesp met 2 procent.

Op jaarbasis bleef het totale aantal woningverkopen in Amsterdam vrijwel gelijk. Wel waren er duidelijke verschillen tussen de gebieden. Zuid, Zuidoost en Noord noteerden respectievelijk 13, 9 en 5 procent meer transacties. In de overige gebieden werden minder woningen verkocht dan een jaar eerder. 

Van der Peijl: “Nu kopers uit meer woningen kunnen kiezen, wordt de kwaliteit van een woning belangrijker. Een passende vraagprijs, de staat van onderhoud en het energielabel wegen zwaarder mee. Woningen die op deze punten goed aansluiten bij de verwachtingen van kopers, blijven aantrekkelijk.”

Prijzen bewegen beperkt

De mediane transactieprijs in Amsterdam bedroeg € 583.839, vrijwel gelijk aan een jaar eerder en 0,3 procent hoger dan in het tweede kwartaal. De mediane prijs per vierkante meter kwam uit op € 8.525. Dat was 1,1 procent lager dan een kwartaal eerder en 0,5 procent hoger dan een jaar geleden.

Centrum had met € 9.577 de hoogste mediane transactieprijs per vierkante meter, gevolgd door West met € 9.453 en Zuid met € 9.344. Daarna volgden Oost met € 8.580, Noord met € 6.975, Nieuw-West met € 6.339, Weesp met € 6.134 en Zuidoost met € 4.777.

In zes van de acht gebieden daalde de vierkantemeterprijs ten opzichte van het tweede kwartaal. Oost en Zuid hadden met 3,8 en 3,1 procent de grootste afnames. Nieuw-West en Zuidoost noteerden juist stijgingen van 4,0 en 0,5 procent. Op jaarbasis steeg de vierkantemeterprijs in Weesp, Noord, West en Zuid en daalde deze in de andere vier gebieden.

Van der Peijl: “Dat de mediane transactieprijs stabiel blijft terwijl in meerdere stadsdelen de prijs per vierkante meter daalt, vraagt om een zorgvuldige uitleg. De verkochte woningen verschillen ieder kwartaal in grootte, type, locatie en staat van onderhoud. Eén prijsgetal vertelt daarom nooit het hele verhaal. De combinatie van prijs, aanbod, verkooptijd en biedingsgedrag geeft een vollediger beeld.”

Figuur 2: Vraagprijsontwikkeling Q3 2026 de afgelopen 5 jaar in de gemeente Amsterdam

Figuur 3: Transactieprijsontwikkeling Q3 2026 de afgelopen 5 jaar in de gemeente Amsterdam

Minder vaak overboden

In Amsterdam werd 77 procent van de woningen boven de laatste vraagprijs verkocht, tegenover ongeveer 80 procent in het tweede kwartaal en 66 procent landelijk. Het gemiddelde verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs daalde van 7,3 naar 6,3 procent. Kopers boden daarmee nog vaak boven de vraagprijs, maar gemiddeld minder ver dan een kwartaal eerder.

Binnen Amsterdam liep het aandeel overbiedingen uiteen van 85 procent in West, 84 procent in Noord en 82 procent in Oost tot 68 procent in Zuidoost en 57 procent in Weesp. Nieuw-West en Zuid kwamen beide uit op 75 procent en Centrum op 70 procent. Het gemiddelde verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs was met 8,8 procent het grootst in West en met 2,0 procent het kleinst in Weesp.

De Amsterdamse krapte-indicator steeg van 3,0 naar 3,5. Deze indicator geeft een benadering van het aantal woningen waaruit een koper kan kiezen. Centrum had met 5,0 de meeste keuze en West met 2,8 de minste. Daartussen lagen Nieuw-West met 4,2, Noord en Zuidoost met 3,5, Oost met 3,2, Zuid met 3,1 en Weesp met 3,0.

Economische context

De woningmarktcijfers meten niet waarom kopers bepaalde keuzes maken. Wel kunnen de hogere rente en het lage consumentenvertrouwen een rol spelen. De Europese Centrale Bank verhoogde op 10 september de beleidsrente met 0,25 procentpunt. Het consumentenvertrouwen bedroeg in september volgens het CBS -33 en de koopbereidheid -17. Deze landelijke indicatoren ondersteunen het algemene beeld van voorzichtigheid, maar bewijzen geen rechtstreeks verband met de afname van het aantal Amsterdamse transacties.

Over de cijfers

De cijfers hebben betrekking op woningen die via NVM-makelaars zijn aangeboden of verkocht. Transacties zijn verkopen gedurende het kwartaal. Het aanbod bestaat uit woningen die aan het einde van het kwartaal te koop stonden. De meest recente kwartaalcijfers zijn voorlopig en kunnen later worden aangepast.

De mediaan is de middelste waarde als alle prijzen van laag naar hoog worden gezet. Zeer hoge of lage prijzen hebben daardoor minder invloed dan bij een gemiddelde.

(Bron: MVA)