In Londen, Stockholm en Sydney zijn de huizenprijzen weer gedaald. Omdat prijzen in grote steden vaker hetzelfde patroon volgen, kan dit ook in Amsterdam gebeuren. Daarbij is een grote rol weggelegd voor de overheid.
Het is een opmerkelijke kentering: in Londen zijn de huizenprijzen begin dit jaar één procent gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Hiermee kwam een eind aan een hallucinante prijsstijging van 53 procent in vijf jaar.
Ook in Stockholm, Sydney en Melbourne daalden de prijzen, in de Australische steden zelfs voor het eerst in twintig jaar, blijkt uit een rapport van de onderzoeksafdeling van Rabobank.
Het zijn steden ver van Amsterdam, maar desalniettemin is deze trend belangrijk voor de ontwikkelingen hier.
De huizenprijzen van mondiale steden doorlopen meer en meer dezelfde ontwikkelingen, zegt Christian Lennartz, woningmarkteconoom bij RaboResearch - iets wat ook blijkt uit onderzoek van het Internationaal Monetair Fonds.
De overheid
De grootste aanzet voor de prijsdalingen komt van de overheid, tonen de ervaringen over de grens.
In Londen dalen de prijzen doordat er in Groot-Brittannië een hogere overdrachtsbelasting op tweede woningen is ingevoerd, bedoeld om beleggers in te tomen.
In Zweden gelden strengere aflossingsregels en in Canada (ook in Toronto dalen de prijzen) en Australië kunnen huizenkopers minder lenen.
Het zijn maatregelen die ook de oververhitte huizenmarkt in Amsterdam kunnen afkoelen, al kunnen ze niet op gemeenteniveau worden genomen.
Wel doet Amsterdam al het nodige om beleggers te ontmoedigen, zoals een zelfbewoningsplicht voor gekochte nieuwbouwpanden.
Ingrijpen is urgent: in Amsterdam stegen de prijzen in vijf jaar met liefst 72 procent; in de rest van Nederland was dit 30 procent.
Vervreemd
De huizenmarkt in Amsterdam lijkt daarmee meer op die van Stockholm en Londen dan op die van Rotterdam, Utrecht of Enschede. ”De hoofdsteden hebben zich met hun prijsstijgingen vervreemd van het rest van het land,” aldus Lennartz. Dat geldt zowel in Nederland als in bijvoorbeeld Zweden en Engeland.
De onderliggende ontwikkelingen zijn identiek: een trek van platteland naar de stad, een toestroom van beleggers en internationaal kapitaal en de instroom van internationale werknemers. Met als gevolg: een enorme druk op de huizenmarkt.
Risico’s
De omslag in de andere steden kan een voorbode zijn voor Amsterdam, waar de huizen in korte tijd nog steeds fors duurder worden. ”Die prijsstijgingen brengen risico’s met zich mee,” zegt Lennartz.
De prijzen stijgen hier harder dan de inkomens, waardoor huizenkopers zich de woningen niet meer kunnen veroorloven en de vraag afneemt.
In Londen zijn de huizenprijzen begin dit jaar één procent gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Hiermee kwam een eind aan een hallucinante prijsstijging van 53 procent in 5 jaar
Tegelijkertijd spelen beleggers een grotere rol. Door de lage rentes zijn investeringen in stenen lucratief. Beleggers nemen hierdoor de plaats in van particulieren.
Uit onderzoek van de Britse denktank Onward kwam naar voren dat beleggers in Engeland zo’n 2,2 miljoen particuliere huizenbezitters uit de markt hebben gedrukt.
Afhaken
Beleggers vormen een risico op zich, zegt Lennartz; als elders betere kansen zijn, bijvoorbeeld op de beurs, stappen ze weer uit de huizenbranche, waardoor de prijzen kunnen dalen.
Dalende prijzen in grote steden kunnen tot onzekerheid leiden, waardoor investeerders afhaken, zegt Lennartz. Maar het zou ook kunnen dat de komende tijd juist veel kapitaal uit Engeland en Zweden naar Amsterdam vloeit, waardoor de druk op de huizenprijzen nog meer toeneemt. (Parool)
